Nhìn lại chặng đường lịch sử kể từ giữa thập niên 90, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những giai đoạn tăng trưởng nóng, theo sau đó là thời kỳ suy giảm và đóng băng, rồi hồi phục trở lại một cách rực rỡ và đến nửa đầu năm 2020 lại chững lại do ảnh hưởng của dịch bệnh. Có thể thấy, bức tranh toàn cảnh về thị trường bất động sản trong 25 năm có nhiều thăng trầm cùng sự phát triển của cả nền kinh tế Việt Nam.

Ngày càng nhiều những khu chung cư cao cấp xuất hiện tại các đô thị lớn của nước ta (Ảnh: HNV)

Giai đoạn 1995 – 1998: Bất động sản cực thịnh

Năm 1995 đánh dấu cột mốc phát triển đặc biệt quan trọng đối với Việt Nam, khi cùng lúc Việt Nam chính thức bình thường hóa quan hệ với Hoa Kỳ và gia nhập vào cộng đồng các nước Đông Nam Á (ASEAN). Thời kỳ này được coi là giai đoạn phát triển thành công của Việt Nam.

Việc từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang vận hành theo cơ chế thị trường đã tạo ra những bước tiến vượt bậc, làm thay đổi cả nền kinh tế.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, Việt Nam đạt tăng trưởng trên 9% vào các năm 1995 (9,54%) và 1996 (9,34%), tương ứng với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt mức 277 đô la Mỹ (1995) và 324 đô la Mỹ (1996). Lạm phát được kiểm soát từ mức hai chữ số từ năm 1995 (12,7%) xuống mức 4,5% (1996) và 3,6% (1997).

Đây cũng chính là khoảng thời gian cực thịnh của bất động sản nước nhà, GDP tăng trưởng mạnh khiến người dân tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh. Do bắt đầu mở cửa hội nhập, cuộc khủng hoảng tài chính - tiền tệ xảy ra năm 1997 - 1998 ở khu vực châu Á cũng có tác động nhất định đến nền kinh tế Việt Nam. Số liệu của Tổng cục Thống kê cũng chỉ ra rằng tăng trưởng kinh tế đến năm 1998 chỉ ở mức 5,76%, trong khi đó lạm phát năm 1998 lên mức 9,2%. Tuy nhiên, do độ mở cửa chưa cao và mặt khác do có sự chủ động ứng phó từ trong nước nên Việt Nam không những không bị cuốn vào vòng xoáy, mà còn vượt qua được cuộc khủng hoảng này.

Giai đoạn 1998-2008: Bất động sản tăng trưởng mạnh 

Hệ thống nhà cửa ngày càng khang trang, hiện đại (Ảnh: HNV)

Những năm cuối thế kỷ XX đầu thế kỷ XXI đánh dấu việc Việt Nam tích cực hội nhập kinh tế mà đỉnh cao là việc ký Hiệp định Thương mại Việt - Mỹ (năm 2001) và Tổ chức Thương mại Thế giới WTO (năm 2006).

Việt Nam thời điểm đó được ví như "con hổ" kinh tế trong tương lai gần, với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt mức 396 đô la Mỹ (Lào 328 đô la Mỹ, Campuchia 283 đô la Mỹ) vào năm 2000.

Theo dòng chảy của nền kinh tế và những chính sách vĩ mô của Chính phủ, thị trường bất động sản bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và bùng nổ vào giai đoạn 2001-2002, với tăng trưởng GDP lần lượt đạt 6,79% năm 2000 và 6,89% năm 2001 và đạt mức tăng trưởng mạnh mẽ nhất vào các năm 2004-2007 – bình quân GDP tăng trưởng 8,23% - nhờ vào những tín hiệu khả quan của nền kinh tế thế giới, sự kỳ vọng vào chu kỳ phục hồi của nền kinh tế Việt Nam và dòng vốn nước ngoài liên tục rót vào thị trường.

Các chính sách của Nhà nước cũng góp phần thúc đẩy thị trường và thổi bùng cơn sốt giá. Giá cả và giao dịch trong những năm này đều tăng cao trong khi bất động sản trở thành kênh đầu tư thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia.

Với 2 cơn sốt nhà đất vào các năm 2001-2003 và 2007-2008, giá nhà đất tăng lên nhiều lần, hoàn toàn vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung bình tại các thành phố lớn như Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh.

Đời sống của người dân ngày càng nâng cao, nhu cầu sống cũng cải thiện đáng kể, minh chứng là các khu chung cư cao tầng ngày càng hiện đại và tần suất dày hơn (Ảnh: HNV)

Giai đoạn 2008-2018: Bất động sản thoái trào

Chu kỳ suy thoái và vực dậy của nền kinh tế Việt Nam tiếp tục trải qua một lần nữa trong giai đoạn 10 năm này. Giữa năm 2008, chu kỳ kinh tế một lần nữa lao dốc, bắt nguồn từ khủng hoảng tài chính toàn cầu, kéo theo đó là chu kỳ thoái trào của thị trường bất động sản. Ở Việt Nam, nhà đất sụt giá, giảm ước tính 30-40% chỉ trong thời gian ngắn. Tồn kho bất động sản năm 2012 lên tới trên 100.000 tỷ đồng. Nợ xấu của nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ tăng vọt. Lạm phát thực sự bùng nổ khiến Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt các chính sách tiền tệ.

Kể từ năm 2012, cơ quan quản lý nhà nước đã nỗ lực ban hành nhiều chính sách và các gói kích cầu kinh tế nhằm thu hút đầu tư và tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Kết quả là, thị trường bắt đầu có những chuyển biến tích cực.

Việc khối doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ được giảm nghĩa vụ tài chính cùng với gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng được đưa ra đã từng bước giúp thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam dần phục hồi dù tồn kho bất động sản vẫn còn nhiều và chưa được giải quyết hết.

Thị trường lúc này đã “ấm dần”, “tan băng”, có xu hướng đi lên tương đối mạnh mẽ. Đồng thời, những người quan tâm đến BĐS cũng chứng kiến sự bùng nổ ở các phân khúc BĐS cao cấp và BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ấn tượng nhất là phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng, ngôi nhà thứ hai, tạo ra một diện mạo hoàn toàn mới cho các tỉnh thành có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Phòng...

Giai đoạn 2018 đến nay: Bất động sản phục hồi

Số liệu mới nhất của Ngân hàng Thế giới (WB) nêu rõ, nền kinh tế Việt Nam tiếp tục cho thấy nền tảng mạnh mẽ và khả năng chống chịu cao, nhờ nhu cầu trong nước và sản xuất định hướng xuất khẩu vẫn ở mức cao trong hai năm trở lại đây.

Số liệu sơ bộ cho thấy GDP thực tăng khoảng 7% trong năm 2019, gần với tỉ lệ tăng trưởng năm 2018 và Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng cao nhất trong khu vực. Do hội nhập kinh tế sâu rộng, Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch COVID-19; tuy nhiên, tác động y tế của dịch bệnh không nghiêm trọng như nhiều quốc gia khác, nhờ có các biện pháp đối phó chủ động ở cả các cấp trung ương và địa phương.

Trong khi kinh tế vĩ mô và tài khóa ổn định với mức tăng trưởng GDP ước đạt 3,8% trong quý đầu năm 2020, tác động của cuộc khủng hoảng COVID-19 đang diễn ra là khó dự đoán, tùy thuộc vào quy mô và thời gian kéo dài của dịch bệnh. Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) cũng dự báo GDP Việt Nam đạt mức tăng trưởng 4,1% trong năm 2020. Mặc dù con số này thấp hơn 0,7% so với dự báo tháng 4 của ADB, song đây vẫn là mức tăng trưởng cao nhất được kỳ vọng tại Đông Nam Á. WB cũng dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2020 đạt 3,0% và kỳ vọng nền kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi tương đối nhanh chóng và sẽ có tốc độ tăng trưởng 6,8% vào năm 2021.

Theo Dự thảo Báo cáo trình Đại hội XIII cùa Đảng trong giai đoạn 5 năm qua (2015-2020), thể chế phát triển thị trường bất động sản và quyền sử dụng đất được hoàn thiện và hoạt động bền vững hơn. Cụ thể, Dự thảo đề cập “trong giai đoạn 5 năm qua thể chế phát triển thị trường bất động sản và quyền sử dụng đất được hoàn thiện và hoạt động bền vững hơn, huy động được nguồn vốn cho phát triển kinh tế - xã hội. Nguồn cung và lượng giao dịch thành công ở các phân khúc thị trường bất động sản, nhất là nhà ở đều có sự tăng trưởng tốt. Các tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường đã hình thành và đi vào hoạt động ổn định, gồm: Hệ thống sàn giao dịch bất động sản, tư vấn, quản lý bất động sản, các tổ chức tài chính, tín dụng, các hội nghề nghiệp”.

Bên cạnh những kết quả tích cực, Dự thảo cũng nêu ra một hạn chế, yếu kém liên quan đến việc quản lý đất đai như trong quá trình cơ cấu lại nền kinh tế gắn với đổi mới mô hình tăng trưởng thì còn một số khó khăn, vướng mắc về thể chế chậm được giải quyết, nhất là thể chế định giá đất đai, tài sản. Trong việc thu ngân sách nhà nước “chưa bền vững, còn dựa vào các khoản thu từ vốn và thu từ đất đai có tính chất một lần, vai trò chủ đạo của ngân sách Trung ương chưa được phát huy”.

Dự thảo cũng nêu ra việc “khai thác tài nguyên thiếu bền vững, hiệu quả quản lý, sử dụng chưa cao, chưa theo nguyên tắc thị trường, nhất là đất đai. Liên quan đến công tác cải tách thủ tục hành chính công thì việc liên thông trong giải quyết thủ tục đầu tư, đất đai và nhiều thủ tục khác chưa thông suốt, hiệu quả; số lượng giấy tờ khi xin giấy phép và làm thủ tục kiểm tra chuyên ngành vẫn còn lớn”.

Liên quan đến công tác thực thi pháp luật liên quan đến đất đai, Dự thảo đã nêu “còn chưa hiệu quả, việc chấp hành pháp luật có nơi chưa nghiêm, việc giám sát chưa chặt chẽ, chi phí tuân thủ pháp luật còn cao. Khiếu kiện về đất đai vẫn còn phức tạp, kéo dài ở một số địa phương, chưa được giải quyết dứt điểm, nhất là trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng”.

Từ những hạn chế, yếu kém liên quan đến lĩnh vực bất động sản, đất đai trong giai đoạn 2016-2020, Dự thảo đã nêu ra một số phương hướng, nhiệm vụ và giải pháp trong giai đoạn 2021-2025 như sau: “Tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thúc đẩy tăng trưởng nhanh, bền vững trên cơ sở giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô với một trong những trọng tâm là vận hành đồng bộ thị trường quyền sử dụng đất, thị trường lao động, thị trường bất động sản, khoa học và công nghệ, tài chính... theo chuẩn mực của nền kinh tế thị trường đầy đủ, hiện đại, hội nhập quốc tế”.

Trong nội dung thực hiện các đột phá chiến lược, Dự thảo đưa ra nội dung “thể chế phát triển thị trường bất động sản và quyền sử dụng đất được hoàn thiện và hoạt động bền vững hơn, huy động được nguồn vốn cho phát triển kinh tế - xã hội. Nguồn cung và lượng giao dịch thành công ở các phân khúc thị trường bất động sản, nhất là nhà ở đều có sự tăng trưởng tốt. Các tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường đã hình thành và đi vào hoạt động ổn định, gồm: Hệ thống sàn giao dịch bất động sản, tư vấn, quản lý bất động sản, các tổ chức tài chính, tín dụng, các hội nghề nghiệp”.

Xin mượn lời của ông Neil MacGregor, một chuyên gia bất động sản hàng đầu tại Việt Nam, Tổng giám đốc Savills Việt Nam đã gắn bó gần 20 năm ở Việt Nam để khép lại bài viết này như một tín hiệu đầy lạc quan và hy vọng rằng “Thực tế 25 năm vừa qua đã chứng minh cho việc: ngay trong thời gian khủng hoảng kinh tế, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm số ít các nước duy trì được tốc độ tăng trưởng khá cao. Có thể khẳng định rằng bên cạnh đầu tư vàng, bất động sản đã, đang và sẽ là một kênh đầu tư an toàn và hiệu quả nhất. COVID-19 sẽ còn kéo dài đến cuối năm 2020, nhưng thị trường BĐS sẽ sớm phục hồi và phát triển lớn mạnh trong giai đoạn tiếp theo 2021-2022, nhờ vào những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ trong thời gian gần đây. Đây sẽ là một công cụ hỗ trợ, một đòn bẩy đắc lực không chỉ cho các doanh nghiệp đang gặp khó trong lĩnh vực BĐS, mà còn cho cả nền kinh tế Việt Nam nói chung”./.

Lê Anh